서울 아파트 월세 비중이 49.8%로 절반에 다다른 지금, 세입자가 보증금과 월세 조건을 넣으면 전세를 고수할 때와 월세로 갈 때 4년간 총부담을 비교하고 사는 동네에 전세 매물이 얼마나 남았는지 보여주는 도구다.
세입자가 전세를 고수하려면 오른 보증금만큼 대출 이자를 더 물고, 월세로 가면 매달 현금이 나간다. 두 선택의 4년 치 총부담은 보증금·월세·대출 금리·전환율을 한꺼번에 넣어야 나오는데 세입자 대부분은 머릿속 어림셈으로 결정한다. 조건을 넣으면 두 길의 총부담을 나란히 보여주고 집주인이 제시한 월세가 법정 전환율 상한을 넘는지 짚어주면, 떠밀리듯 하던 결정에 숫자 기준이 생긴다. 동네 전세 매물이 얼마나 남았는지까지 보여주면 전세 고수가 현실적인지도 가늠한다.
"2026년 4월 서울 아파트 월세 비중은 49.8%로 2017년 4월 34.4%보다 15.4%포인트 올랐고, 전세 거래량은 2023년 4월 1만3,979건에서 2026년 4월 8,613건으로 38% 줄었다."머니투데이, 2026-06-11
표본 100명은 서울·수도권에서 전세 계약 만료를 6개월 안에 앞둔 30~40대 세입자로, 전세를 연장할지 월세로 갈아탈지 정하지 못한 그룹으로 시뮬레이션했다.
전세 만료를 앞두고 오른 보증금을 대출로 메울지 월세로 갈아탈지 저울질하는 32~43세 세입자 16명이다. 어림셈만으로는 어느 쪽이 덜 드는지 확신하지 못해 계산 근거를 찾는 사람들이다.
전환 이유 — 매달 나가는 월세와 늘어난 대출 이자를 머릿속으로 비교하기 어려워, 두 선택의 4년 부담을 나란히 보여주는 화면이 결정의 근거로 체감된다. 집주인이 부른 월세가 법정 상한 안인지 짚어주는 점도 협상 카드로 쓰인다. 가설로 도출한 수치라 인터뷰 검증이 필요하다.
결제 순간 — 집주인에게서 전세금 인상 또는 월세 전환 통보를 받고 답을 줘야 하는 시점이 도구 사용 트리거다. 전세가 씨가 말랐다는 기사를 본 직후가 가입 시점과 겹친다.
남은 84명은 보증금에 여유가 있어 전세를 그대로 연장하는 사람, 이미 월세로 굳어져 비교가 불필요한 사람, 자가로 옮겨 임차를 끝낸 사람이 대부분이다.
이탈 이유 — 보증금에 여유가 있는 사람은 굳이 월세를 따질 이유가 없고, 이미 월세로 정착한 사람은 비교 자체가 불필요해 도구가 필요 없다.
전월세 전환율 상한은 법으로 정해져 계산식이 명확하고, 보증금·월세·대출 금리를 넣어 4년 부담을 비교하는 계산기는 1인 개발자가 만든다. 동네별 전세 매물 수와 월세 비중은 국토교통부 실거래 공개 자료로 모은다. 다만 실거래는 계약 후 한 달가량 시차가 있어 동네 전세 희소도가 실시간이 아니고, 개인의 대출 한도와 금리는 사람마다 달라 계산 결과를 일반화하기 어렵다.
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