다 지어놓고도 안 팔린 지방 분양 재고를 떠안은 분양 사업 주체에게, 할인해 팔 때·임대로 돌릴 때·공공이 사들이는 프로그램에 넣을 때 각각 현금이 언제 얼마나 도는지를 비교해주는 도구다.
4월 말 전국 미분양이 6만5,179가구인데 지방이 4만7,881가구로 전월보다 2.6% 늘었다. 다 짓고도 안 팔린 준공 후 악성 미분양은 2만9,504가구이고 이 중 지방이 2만5,166가구로 85%를 차지한다. 분양 사업을 벌인 지방 중소 사업자는 분양대금을 회수하지 못해 준공 후 재고가 곧바로 현금흐름 위기로 이어진다.
지방 분양 사업자는 안 팔린 재고를 두고 할인분양, 임대 전환, 공공매입 프로그램이라는 세 갈래 출구 앞에 선다. 할인 폭과 금융비용, 임대 전환 시 보유 기간, 공공매입 가격 조건이 출구마다 달라 현금이 도는 시점과 손실 규모가 크게 갈린다. 분양 가구 수·잔여 재고·금융비용·잔여 분양가를 입력하면 세 출구의 현금흐름을 나란히 비교해주는 도구가 비어 있다.
표본 100명은 지방에서 준공 후 미분양 재고를 떠안은 중소 분양 사업자·시행 담당자로, 잔여 재고 20~200가구 구간, 준공 후 6개월 이상 미분양이 이어진 그룹으로 시뮬레이션했다.
잔여 재고가 수십 가구 남아 금융비용이 매달 쌓이는 지방 중소 사업자 10명이다. 할인분양은 이미 해봤는데 안 팔려 공공매입·임대 전환을 고민하지만 어느 쪽이 현금이 빠른지 계산해본 적이 없는 담당자들이다.
전환 이유 — 매달 나가는 금융비용을 줄이려는 동기가 강하고, 세 출구의 현금 회수 시점을 나란히 보여주는 점이 흩어진 공고를 한곳에 모아주는 가치로 체감된다. 가설로 도출된 수치라 인터뷰 검증이 필요하다.
결제 순간 — 할인분양을 걸었는데도 한 달간 계약이 거의 없어 공공매입 공고를 처음 들여다보는 시점이 도구 사용 트리거다. 금융비용 청구서를 받은 직후가 비교를 시작하는 순간이다.
남은 90명은 재고가 곧 소진될 사업자, 자금 여력이 있어 버티는 사업자, 회계·재무 인력이 있어 자체 계산하는 중견 이상 사업자가 대부분이다.
이탈 이유 — 재고가 곧 빠질 사업자는 출구 비교가 불필요하고, 자체 재무 인력이 있는 곳은 외부 도구를 새로 배우는 비용이 도구가 줄여주는 시간보다 크다고 판단한다.
미분양 통계와 공공매입·임대 전환 요건은 국토교통부 통계누리와 주택도시보증공사 공고에 공개돼 있어 출구별 조건은 모을 수 있다. 다만 사업자별 금융비용·차입 조건·실제 분양원가는 외부에 공개되지 않아 사용자가 직접 입력해야 하고, 입력값의 정확도가 결과를 좌우한다. 계산 로직 자체는 단순하지만 신뢰를 얻으려면 출구별 요건을 최신으로 유지하는 운영 부담이 크다.
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