강화된 보증 기준 탓에 새 세입자에게 받을 보증금이 줄어든 빌라·오피스텔 집주인에게, 만기 보증금과의 차액을 반환대출 한도와 금리로 메울 수 있는지 점검하고 세입자와 일정을 맞추게 해주는 도구다.
아파트가 아닌 빌라·오피스텔에 적용되는 보증 기준이 강화돼(이른바 126% 룰) 새 세입자에게 받을 수 있는 보증금이 줄었다. 시행 1년차에 빌라·오피스텔 보증금 반환사고율이 전년보다 25% 이상 높아졌고, 영세 집주인은 새 보증금으로 옛 보증금을 다 못 메워 세입자의 보증금이 만기에 묶인다.
빌라·오피스텔 집주인은 만기에 돌려줄 옛 보증금과 새로 받을 보증금의 차액을 직접 계산하고, 그 차액을 반환대출 한도와 금리로 메울 수 있는지 따져야 한다. 세입자 입장에서도 집주인이 차액을 못 메우면 이사·잔금이 막혀 양쪽 모두 일정을 미리 맞춰야 한다. 보증금 금액·시세·대출 가능액을 입력하면 차액과 메우기 가능 여부를 계산하고 세입자와 반환 일정을 공유하는 도구가 비어 있다.
표본 100명은 빌라·오피스텔에 보증금 계약이 걸린 영세 집주인과 만기를 앞둔 세입자로, 보증금 5,000만~2억원 구간, 만기 6개월 이내인 그룹으로 시뮬레이션했다.
보유한 빌라·오피스텔의 새 보증금이 옛 보증금보다 줄어 차액을 어떻게 메울지 막막한 영세 집주인 11명이다. 반환대출이 있다는 것은 들었지만 내 물건으로 한도가 얼마나 나오는지, 차액을 다 메울 수 있는지 계산해본 적이 없는 사람들이다.
전환 이유 — 만기에 보증금을 못 돌려주는 상황을 피하려는 동기가 강하고, 차액과 대출 한도를 한 번에 계산해 메우기 가능 여부를 알려주는 점이 흩어진 공고를 합쳐주는 가치로 체감된다. 가설로 도출된 수치라 인터뷰 검증이 필요하다.
결제 순간 — 세입자에게 만기 통보를 받고 새 보증금이 옛 보증금에 못 미친다는 것을 확인한 시점이 도구 사용 트리거다. 반환대출을 처음 알아보는 순간이 가입 시점과 겹친다.
남은 89명은 차액이 없거나 자금 여력이 있는 집주인, 보증금이 시세 안에 들어와 사고 위험이 낮은 물건의 집주인, 보증보험으로 자동 회수되는 세입자가 대부분이다.
이탈 이유 — 차액이 없거나 자금이 충분한 집주인은 메우기 계산이 불필요하고, 보증보험으로 자동 회수되는 세입자는 별도 도구가 필요 없다.
보증 기준과 반환대출 한도·금리는 주택도시보증공사와 정부 공고에 공개돼 있어 계산식은 구성된다. 보증금·시세·대출 가능액을 입력받아 차액과 메우기 가능 여부를 계산하는 첫 버전은 1인 개발자가 만든다. 다만 개별 물건의 시세 산정과 대출 승인 여부는 외부 변수라 결과를 확정값이 아닌 추정으로 표시해야 하고, 집주인·세입자 양쪽을 한 도구에 묶는 설계가 추가 작업이다.
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