빌라에서 전세가 사라지고 월세로 바뀌는 서울에서, 세입자가 같은 집을 전세·반전세·월세로 구할 때 대출이자까지 더한 한 달 실부담이 각각 얼마인지 비교해주는 도구다.
서울 빌라 준공이 올해 1~4월 1,815가구로 4년 전의 28% 수준까지 줄어 공급이 끊겼다. 보증 규제와 빌라 기피가 겹쳐 집주인이 전세 대신 월세를 내놓으면서, 서울 빌라 월세지수는 4월 101.22로 1년 전보다 4.40% 올랐고 1~6월 초 월세 100만원 이상 신규 계약이 4,022건에 달했다. 아파트 전세에서 밀려난 세입자가 빌라에서도 전세를 못 구해 고액 월세로 떠밀린다.
빌라 세입자는 전세 매물이 줄어 반전세나 월세를 택해야 하는데, 보증금을 줄이고 월세를 늘리면 대출이자를 아끼는 대신 월세가 늘어 어느 쪽이 한 달 실부담이 적은지 직접 계산하기 어렵다. 보증금·월세·전세대출 금리를 넣으면 전월세전환율을 적용해 전세·반전세·월세의 한 달 실부담을 나란히 비교해주는 가벼운 도구가 비어 있다.
"연립·다세대 월세지수는 4월 101.22로 전년비 4.40% 올랐고 1~6월 초 월세 100만원 이상 신규계약이 4,022건 체결됐다."한국AI부동산신문, 2026-06-05
표본 100명은 서울에서 빌라·다세대 전월세를 구하는 25~40대 세입자로, 보증금 3,000만~1억5,000만원 구간, 전세 매물이 줄어 반전세·월세를 함께 알아보는 그룹으로 시뮬레이션했다.
전세를 알아보다 매물이 없어 반전세·월세까지 넓혀 보는 27~38세 세입자 12명이다. 보증금을 줄이고 월세를 늘리면 한 달에 얼마가 더 드는지 감으로만 알지 직접 계산해본 적이 없는 사람들이다.
전환 이유 — 한정된 예산에서 한 달 실부담을 최대한 줄이려는 동기가 강하고, 전세·반전세·월세를 한 화면에서 비교해주는 점이 머릿속 암산을 숫자로 바꿔주는 가치로 체감된다. 가설로 도출된 수치라 인터뷰 검증이 필요하다.
결제 순간 — 원하던 전세 매물이 없어 중개사가 반전세·월세를 권한 시점이 도구 사용 트리거다. 보증금과 월세 조합 여러 개를 받아들고 어느 게 유리한지 따져야 하는 순간이 사용 시점과 겹친다.
남은 88명은 전세를 이미 구한 세입자, 자가 보유자, 회사 기숙사 등 비교가 불필요한 사람, 처음부터 월세만 알아보는 사람이 대부분이다.
이탈 이유 — 전세를 이미 구한 사람은 비교가 불필요하고, 처음부터 월세만 보는 사람은 전세와 견줄 이유가 없어 도구가 필요 없다.
한국부동산원이 전월세전환율을 지역·주택유형별로 공개하고 전세대출 금리는 은행 공시로 확인돼 계산식은 공개 자료로 모두 구성된다. 보증금·월세·금리를 입력받아 전세·반전세·월세의 한 달 실부담을 비교하는 첫 버전은 단순 계산기로 1인 개발자가 만든다. 자문이 아니라 공개 전환율 기반 계산이라 구현 난도가 낮다.
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